Vitor Frederico Kümpel eBruno de Ávila Borgarelli

Introdução

Nas últimas colunas1 analisaram-se duas importantes novidades incorporadas ao ordenamento jurídico brasileiro pela lei 13.465/2017 (conversão da Medida Provisória n. 759/2016): o condomínio de lotes e o loteamento de acesso controlado. Neste texto, far-se-á uma passagem em revista do regime jurídico e dos aspectos registrais envolvendo a primeira dessas figuras.

Condomínio de lotes (art. 1.358-A do CCB/02) é a modalidade de condomínio edilício em que a unidade autônoma corresponde a um lote. Este, por sua vez, é definido na legislação como "o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe" (lei 6.766/79, art. 2º, §4º).

A principal nota diferenciadora, relativamente às conhecidas figuras do loteamento urbano, está na atribuição de fração ideal sobre o terreno e partes comuns. Além disso, enquanto no condomínio de lotes o terreno como um todo é, e se mantém, privado, no loteamento o terreno sobre o qual estão estabelecidos os lotes é público, incorporado à municipalidade.

Feita essa ligeira retomada, pode-se passar a certas questões relativas à legislação incidente sobre o estabelecimento dessa modalidade.

1. Colocação do problema. Dificuldade de determinação do regime jurídico do condomínio de lotes

Antes mesmo da positivação do condomínio de lotes, bons autores que escreveram sobre essa figura (então muito polêmica) defendiam seu regramento a partir da Lei n. 4.591/1964 (Condomínios e Incorporações). Assim, por exemplo, Flauzilino Araújo dos Santos afirmava que "A implantação dos condomínios de lotes é a atividade empresarial de incorporação imobiliária, isto é, atividade de coordenação de fatores de produção para divisão de glebas urbanas, cuja urbanização, conjugada com a alienação das unidades autônomas no curso da construção das vias de circulação e demais peças da urbanização, constituirá parte comum do futuro conjunto imobiliário"2.

Esse entendimento repousava sobre a suposta vigência do art. 3º do Decreto-Lei n. 271/1967, segundo o qual se aplicaria aos loteamentos a lei 4.591/64, "equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação".

Ainda que se discutisse a pertinência do apelo ao art. 3º do referido Decreto-Lei 271/67 (revogado, em tese, pela lei 6.766/79), o fato é que a própria Lei de Incorporações trazia em seu bojo uma figura que poderia ser utilizada como próxima do condomínio de lotes ou, no mínimo, como parâmetro. Trata-se do chamado condomínio deitado, o condomínio de casas do art. 8º, "a" da lei 4.591/64. Explica-se.

Não se está a dizer que o regramento do condomínio de lotes, antes da lei 13.465/17, ocorresse da mesma forma que o do condomínio de casas. São situações distintas, evidentemente, pois nesta última modalidade o terreno está vinculado efetivamente a uma construção, consistente, por seu turno, na unidade autônoma integrante do condomínio deitado. A regra, portanto, é que no condomínio de casas há vinculação do terreno à construção. Para a constituição do condomínio de lotes, por sinal, eram corriqueiras as tentativas de burla à lei, com a venda efetiva de unidades sob o disfarce de um condomínio de casas, por meio da edificação de construções insignificantes – as chamadas "casinhas de cachorro" – de forma a permitir a posterior modificação pelo adquirente.

O que se afirma é que, diante da omissão legislativa quanto ao condomínio de lotes, sua eventual admissão dava-se com a defesa ou da vigência do art. 3º do dec-Lei 271/67 (algo controverso) ou, ainda, com a aproximação à figura do condomínio de casas. Como já afirmado nas colunas anteriores, a forma de regramento da figura era diferente a depender da localidade. Enfim, e como também se vem afirmando, uma verdadeira mixórdia legislativa e jurisprudencial sustentava o condomínio de lotes.

É claro que a possibilidade de constituição dessa modalidade não mais se discute, diante da expressa positivação. Seu regramento, no entanto, ainda é duvidoso.

Relativamente à incidência da lei de incorporação imobiliária, o Código Civil faz uma remissão muito frágil, no §3º do art. 1.358-A: "Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor".

Criticável esse dispositivo. Perdeu-se a oportunidade de fixar com maior técnica e precisão o regramento do condomínio de lotes em caso de comercialização de unidades futuras (o que, adiante-se, é apenas uma possibilidade de formação da estrutura). Dessa forma, não se pode ter certeza se o regramento incidente é mesmo o da Lei de Incorporações.

Omissa, nesse ponto fundamental, a legislação, é preciso forçar a interpretação, pois, como já se afirmou, esse tipo de empreendimento está presente em parte substancial dos municípios brasileiros. Não se pode esperar uma pacificação da questão a longo prazo. Há urgência em sanar os erros e as insuficiências da lei.

2. A múltipla incidência normativa sobre o condomínio de lotes

Pense-se primeiramente no mais singelo. Havendo comercialização de unidades futuras de um condomínio edilício, é preciso observar os requisitos da oferta pública, situação compreendida pela lei 4.591/64. Esta normativa, afinal, comporta o sistema protetivo dos adquirentes e de responsabilização do empreendedor. A incorporação imobiliária é um "instituto que somente adquire sentido quando se colocam a venda frações ideais".

Sucede que, via de regra, para a constituição do condomínio de lotes, será preciso parcelar o solo urbano, o que atrai a incidência da lei 6.766/1979. Isso, inclusive, fica claro pela inserção do §7º no art. 2º dessa lei: "O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes".

Em outras palavras, e como já se vem afirmando nas últimas colunas, o fato de se ter no condomínio de lotes (por se tratar de condomínio edilício) a atribuição de fração ideal sobre o terreno e partes comuns aos proprietários das unidades autônomas (lotes), não muda a realidade até mesmo física da constituição dessa modalidade: trata-se, via de regra, da divisão de uma gleba ou de expansão da malha urbana, com surgimento de unidades para comercialização e posterior edificação e ocupação.

O problema é que esse novo modelo, como se disse, justamente no que concerne a comercialização de unidades futura e, de modo mais geral, um empreendimento condominial, atrai também a incidência da lei 4.591/64.

Surge a dificuldade de saber em que medida se aplicam essas leis. E, com isso, forja-se uma crítica fundamental à lei 13.465/17, consistente na falta de indicação precisa do procedimento de constituição do condomínio de lotes. Esse não é um defeito nada desprezível em uma lei cujo objetivo está justamente na regularização fundiária e na saudável ocupação do solo.

Pode-se afirmar que o condomínio de lotes, em face dessas peculiaridades, corresponde a uma espécie de tertium genus no direito das coisas e, também, no direito registral.

Entende-se haver duas possibilidades principais de constituição dessa modalidade: (i) incorporação imobiliária e (ii) instituição condominial direta. A primeira dessas hipóteses (por incorporação imobiliária) é a mais comum, incidindo também a Lei do Parcelamento do Solo, diante da divisão de gleba urbana com abertura de novas vias ou mesmo com aproveitamento das já existentes.

O quadro, portanto, é o seguinte: aplicam-se ao condomínio de lotes as regras da Lei 6.766/79, porque se trata de efetivo parcelamento. Por regra geral, podem incidir também as regras da reurbanização (Reurb-E e Reurb-S). Além disso, acrescentam-se exigências da lei 4.591/64 relativamente à incorporação imobiliária e a certos requisitos que asseguram a característica privada do empreendimento a realizar. Tudo isso, é claro, sem prejuízo das normas edilícias do município onde se dará o empreendimento, diante da competência constitucional para tanto (CF/88, art. 30, VIII e art. 182)4.

3. A incidência da Lei n. 6.766/1979

Como se disse, o condomínio de lotes resultará necessariamente de uma fragmentação do solo urbano, pelo que ocorre a incidência da lei 6.766/795. É preciso atender, assim, aos requisitos urbanísticos constantes dessa normativa (aliás, conforme remissão expressa do art. 1.358-A, §2º do CCB/02). Tomem-se como exemplos a área mínima de 125m² e, eventualmente, "servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros" "em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana" (§4º do art. 4º da lei 6.766/79, dispositivo incluído pela lei 13.465/17).

Quanto ao projeto de loteamento, incidirá, primeiramente, o art. 6º da Lei do Parcelamento do Solo:

Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:

I - as divisas da gleba a ser loteada;

II – as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;

III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;

IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

VI - as caracteristicas, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

Após essa já conhecida (quanto aos loteamentos) fase preliminar, incide o art. 9º6, com os requisitos para a apresentação do projeto à Prefeitura ou ao Distrito Federal, conforme o caso. O projeto segue acompanhado do importantíssimo memorial descritivo da gleba parcelada.

Então, chega-se à fase de aprovação do projeto, com a disciplina do art. 127 da Lei do Parcelamento do Solo. Aliás, um forte indício de que se aplica esta lei aos condomínios de lotes está no §3º do art. 12: veda-se a aprovação do projeto "em áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em legislação dele derivada".

Somente depois dessas fases é que virá o registro do loteamento/desmembramento (arts. 18 a 23 da lei 6.766/79). Os documentos necessários são elencados no art. 18. Dentre eles, citam-se o título de propriedade da gleba ou certidão de matrícula atualizada; histórico dos títulos dominiais; certidões negativas (de tributos federais, estaduais e municipais, ações reais, ações penais a respeito de crime contra a Administração Pública); certidões de ações pessoais do loteador, de ônus reais do imóvel e de ações penais contra o loteador, etc.

É nesta fase que começa uma mixagem com requisitos da Lei de Incorporação.

4. A incidência da lei 4.591/1964

A incidência de regras da lei 4.591/64 dar-se-á, como se disse, em face da comercialização prévia das unidades.

Mas, mesmo que não se tratasse disso, entende-se haver em todo caso uma aplicação subsidiária dessa lei. Pense-se, por exemplo, na exigência de apresentação da minuta da convenção condominial (art. 32, "j", lei 4.591/64)8. Esse elemento servirá para assinalar o estabelecimento de modalidade condominial edilícia, e não de loteamento.

É importante fixar esse entendimento em virtude de um interessante fator. Se se seguirem apenas os requisitos da lei 6.766/79, o resultado será um loteamento, de forma que as vias de circulação passarão ao domínio público. Uma posterior (e estranha) instituição condominial importaria em reduzir um patrimônio público já fixado. Isso é obviamente inviável por meio de ato privado. Daí a relevância de se combinarem certas regras dos dois regimes, estabelecendo-se desde logo que o parcelamento em questão resultará em um condomínio de lotes, e não na clássica figura do loteamento.

O que mais imediatamente se afirma é a incidência de requisitos complementares do art. 32 da Lei de Incorporações. Aos elementos do art. 18 da Lei do Parcelamento do Solo, portanto, acrescentam-se, especialmente, outros dois (indicados na lei 4.591/64): o memorial de incorporação e a minuta da futura convenção de condomínio.

Reitere-se: esses elementos é que darão o tom realmente privatístico ao empreendimento, cujo resultado de forma alguma se aproximará de um loteamento. Fosse este o caso (v.g., loteamento de acesso controlado) bastariam os requisitos da lei 6.766/79.

5. As obras de infraestrutura

No condomínio de lotes, um papel relevante será exercido pelas obras de infraestrutura, edificações perfazem o aspecto verdadeiramente urbanístico da área nascente e que, segundo o art. 3º do velho decreto-lei 271/1967, já eram equiparadas à construção na incorporação imobiliária. Há tempos que as obras de infraestrutura são, assim, um dos principais elementos da equiparação entre o loteamento e a incorporação. E, agora, com a lei 13.465/17, prevê-se expressamente a atuação do incorporador justamente quanto ao encargo de construção dessas obras, no referido art. 1.358-A, §3º do CCB/02.

A pauta legislativa para essas obras encontra-se no art. 2º, §5º da lei 6.766/79, ao definir a estrutura básica dos parcelamentos. É preciso, assim, equipar a área com escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica, vias de circulação etc.

É possível compreender, acompanhando alguns autores, que o art. 1.358-A, §3º não deve ser aplicado literalmente, de forma a autorizar-se o empreendedor a transferir aos adquirentes das unidades autônomas (lotes) a obrigação de construir essas obras de infraestrutura9. Em outros termos, não seria preciso que ele mesmo – o incorporador – edifique as obras, para poder negociar unidades autônomas. Ele poderá transferir esse encargo aos adquirentes. O que importa é que o projeto apresentado dê conta dessas obras, e indique expressamente a quem compete sua feitura.

Com a finalização desse aparato infraestrutural e a respectiva averbação na matrícula da gleba, reputa-se finalizado o empreendimento, autorizando-se o registro da instituição do condomínio, com a especificação e a convenção10.

Quanto ao eventual padrão das futuras construções sobre os terrenos, a minuta da convenção condominial (requisito do art. 32 da lei 4.591/64) apresentará tais limitações, constrangendo os adquirentes à sua observância.

6. O registro das transferências dominiais

Onde serão registrados (sentido amplo) os fatos jurídicos translativos de domínio dos lotes aptos à edificação, em empreendimento de condomínio de lotes?

Para responder a essa pergunta é necessário saber se os lotes, que já têm existência física, gozam também de existência jurídica, porque só diante desta última hipótese poderiam essas unidades receber, cada uma, sua matrícula no Registro de Imóveis. Ocorre que mesmo em torno desse "ponto de partida" interpretativo não parece haver consenso.

No condomínio edilício propriamente dito, onde a existência física das unidades somente se consolida – o que é óbvio – com a conclusão das obras, não há consenso sobre a abertura antecipada de matrículas para tais unidades (havendo inclusive discussões quanto à abertura de fichas auxiliares). Defende-se, aqui e ali, a possibilidade da abertura de matrículas mesmo antes da averbação da construção.

Se se entender de forma diversa, i.e., que as matrículas das unidades apenas são descerradas após a conclusão da obra, o quadro se simplifica: os negócios translativos de domínio serão averbados na matrícula-mãe – podendo-se defender a transposição para as fichas auxiliares -, e nas matrículas das unidades autônomas apenas após a conclusão da obra.

Acompanha-se este último modo de ver, e transfere-se tal entendimento para o caso do condomínio de lotes. Ainda que estes últimos tenham existência física desde os "primórdios" do parcelamento, com a divisão da gleba, não se deve dar existência registral às unidades antes de a estrutura condominial estar concluída. Não há, realmente, como abrir a matrícula das unidades sem estarem perfeitamente delineadas as áreas comuns, mesmo que já estejam presentes tanto o terreno imputável a cada titular, como a fração ideal atribuída a cada unidade.

Ter-se-á o descerramento matrículas para os terrenos apenas depois de averbadas inclusive as obras de infraestrutura, marca urbanística desses empreendimentos. Assim, antes desse momento, eventuais transferências de domínio serão averbadas na matricula da gleba (ou, se for o caso, nas fichas auxiliares).

Facilmente chega-se a mais um entendimento: somente serão abertas matrículas para as unidades autônomas no momento da instituição condominial. É aí que as unidades ganham existência registral e passam a receber registros e averbações. Essa é uma compreensão que pode sofrer críticas, mas, como se disse, está-se diante de um aspecto intrincado dentro do universo registral. Uma tomada de posição é, aqui, também necessária, diante do grande volume de distorções que a lei 13.465/17, quanto ao condomínio de lotes, pode causar.

Conclusão

O condomínio de lotes é uma modalidade cuja disciplina combina requisitos da Lei do Parcelamento do Solo e da Lei de Condomínios e Incorporações. Exige-se, para além dos elementos do art. 18 da lei 6.766/79, também o memorial de incorporação e a minuta da futura convenção condominial, requisitos do art. 32 da lei 4.591/64.

Essa é apenas uma síntese de algo bastante complexo. A dificuldade na determinação do regime jurídico do condomínio de lotes, bem como de seus requisitos de instituição, não é algo desprezível. A lei 13.465/2017, como tanto se afirmou, tem – ao menos nessa parte - uma eficácia tremenda, diante dos milhares de empreendimentos que, Brasil afora, vacilam à procura de um lugar ao sol na legislação. Seu mérito, assim, está no inovador regramento de algo até então praticado de forma totalmente esparsa e confusa.

Não é preciso muito, no entanto, para recordar o tipo de relação que se engendra entre agentes públicos e privados quando o assunto é loteamento ou condomínio de lotes. A fragilidade no regramento das espécies é um generoso convite à corrupção. Não aquela corrupção escancarada pela mídia, mas uma bem mais sutil, que se forja nos municípios do Brasil, silenciosa em seu ofício sistemático e deletério.

Durante décadas a situação jurídica do condomínio de lotes foi incerta. Sua positivação, dada tão recentemente, só será realmente um ganho para o país se, mais uma vez, doutrina e jurisprudência vierem, imediatamente, sanar as omissões da lei.

Continuem conosco. Até a próxima coluna!

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1 A positivação do condomínio de lotes – Mais uma importante novidade da lei 13.465/2017 e Loteamento de acesso controlado: Outra inovação da lei 13.465/2017

 
2 Sobre Condomínio de Lotes, in T. Ahualli e M. Benacchio (coord.), Direito Notarial e Registral – Homenagem às Varas de Registro Públicos da Comarca de São Paulo, São Paulo, Quartier Latin, 2016, p. 329-342, p. 338

3 A. Rizzardo, Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária, 4ª ed., Forense, Rio de Janeiro, 2015, p. 44.

4 Nesse sentido, e em excelente síntese, M. A. Bezerra de Melo, Condomínio de lotes e a lei 13.465/2017: Breve apreciação. In GEN Jurídico. Acesso em 20/9/2017.

5 Cf. C. E. Elias de Oliveira, Novidades da lei 13.465, de 2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, Julho/ 2017 (Texto para Discussão nº 239). p. 11.

6 Art. 9º. Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18.

§ 1º - Os desenhos conterão pelo menos:

I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração;

Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;

III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;

IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças;

V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;

VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.

§ 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:

I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;

II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;

III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;

III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do Município

III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;

IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.

§ 3º Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das conseqüências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações conseqüentes.

7 Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.

§ 1º O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação.

§ 2º Nos Municípios inseridos no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos, a aprovação do projeto de que trata o caput ficará vinculada ao atendimento dos requisitos constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização.

§ 3º É vedada a aprovação de projeto de loteamento e desmembramento em áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em legislação dele derivada.

8 Cf. C. E. Elias de Oliveira, Op. cit. p. 12.

9 Cf. C. E. Elias de Oliveira, Op. cit. p. 10.

10 Flauzilino Araújo dos Santos, Op. cit. p. 342.

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Vitor Frederico Kümpel

Vitor Frederico Kümpel é juiz de Direito em São Paulo e doutor em Direito pela USP.