A situação jurídica em que duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo bem é chamada de condomínio tradicional. O instituto não se confunde com o do condomínio edilício, em que a propriedade exclusiva sobre uma determinada unidade autônoma coexiste com a propriedade de áreas comuns.

O art. 504 do Código Civil dispõe que não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se o outro consorte a quiser, tanto por tanto. Conhecido pelos romanos como mater rixarum, o condomínio tem a sua extinção facilitada pela lei, com o objetivo de fazer cessar a alta potencialidade de conflitos. Essa é uma das razões que impõe, a qualquer condômino que deseja vender a sua parte ideal, a obrigação de ofertar a venda primeiramente a seu consorte.

O mesmo artigo confere ao condômino preterido em seu direito de preferência a possibilidade de depositar o preço em juízo e haver para si a parte vendida a estranhos, desde que o faça dentro do prazo decadencial de 180 dias. Adjudicação compulsória.

Se há mais do que dois condôminos, e um deles pretende vender a sua parte ideal, a preferência é dada primeiramente ao que tiver benfeitorias de maior valor e, na ausência de benfeitorias, àquele que for proprietário de maior quinhão.

Porém, o direito de preferência não resulta exclusivamente do condomínio. Há outras situações que também acarretam o seu surgimento. A vontade pode ser fonte da preferência (cláusula especial à compra e venda), assim com a locação de imóvel urbano; nesse último caso, a preferência decorre da lei.

O art. 27 da lei 8.245/91 prescreve que, "no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca".

De acordo com o art. 33 da mesma lei, o locatário preterido no seu direito de preferência pode se valer da mesma ação de adjudicação compulsória, depositando em juízo o preço e demais despesas do ato de transferência, se assim proceder dentro de seis meses a contar do registro da alienação feita a terceiro, perante o Cartório de Registro de Imóveis, desde que o contrato esteja averbado, pelo menos trinta dias antes da alienação, junto à matrícula do imóvel. Evidente, pois o terceiro adquirente de boa-fé não pode ser prejudicado se estava efetivamente de boa-fé.

Se não estiverem preenchidos tais requisitos, ainda assim, é possível ao locatário preterido requerer perdas e danos.

Portanto, se há condomínio, os condôminos têm preferência. Se há locação, o locatário tem preferência. Em ambas as hipóteses, a preferência resulta da lei; e não da vontade das partes. A dúvida que surge muitas vezes, no caso prático, reside na situação em que ambos os interesses (do condômino e do locatário) estão presentes.
E o art. 34 da lei 8.245/91 responde com precisão: "Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário".

A preferência do condômino sobrepõe-se porque a situação do locatário não se altera, em princípio.

Questão tormentosa que pode surgir diz respeito à possibilidade ou não de denúncia da locação. Isso porque o art. 8º. da lei 8.245/91 dispõe que "Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".

Pergunta-se: e se parte ideal do imóvel é vendida ao outro condômino? Permanece esse direito de denúncia da locação por esse motivo? Em princípio, a resposta seria negativa, porque o condômino que adquire parte ideal de seu outro consorte também participa da locação como locador. Não pode, assim, se valer desse motivo para surpreender o locatário.

outras edições
Adriano Ferriani

Adriano Ferriani é professor de Direito Civil da PUC/SP.