A lei 8.245/91 disciplina a locação de imóvel urbano e contempla, basicamente, três espécies de locação: a residencial, a não residencial e a de temporada. A chamada locação comercial é regulada pelas normas aplicáveis à locação não residencial.

O prazo para a fixação da vigência é limitado a 90 dias na locação para temporada. Nas outras duas espécies, as partes têm a prerrogativa de fixar o período contratual de acordo com suas próprias conveniências.

Nas locações residenciais, a lei estimula que esse prazo seja igual ou superior a trinta meses, pois somente concede ao locador a possibilidade de denunciar imotivadamente a locação se o prazo inicial de vigência respeitar tal lapso temporal. Mas ainda assim, podem as partes celebrar contrato de locação residencial com prazo mais exíguo. O inconveniente, se isso ocorrer, é a necessidade de denúncia cheia (motivada) para a retomada do imóvel, conforme hipóteses contempladas no art. 47 da referida lei.

Nas locações não residenciais, locador e locatário têm ampla liberdade para a fixação do período de vigência da locação. Porém, se o contrato for celebrado por prazo igual ou superior a 5 (cinco) anos, ou a soma dos contratos firmados alcançarem referido quinquênio, o locatário que preenche os demais requisitos legais tem o direito de obter a renovação compulsória da locação, independentemente da vontade do locador. É o que dispõe o art. 51 da lei 8.245/91:

Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Para tanto, deve o locatário ajuizar a ação renovatória, no "interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor" (art. 51, parágrafo quinto).

O locador não estará obrigado a renovar o contrato apenas em algumas situações, descritas na lei. Exemplo: se tiver que realizar obras que importem em significativa transformação do imóvel, por imposição do Poder Público, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52). Outra situação, também contida no mesmo artigo: se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio, locador, ou para transferência de fundo de comércio, existente há mais de um ano, sendo ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente detentor da maioria do capital.

Além daquilo que consta do art. 52, poderá o locador infirmar a investida do locatário se estiverem presentes uma das situações contidas no art. 72 da lei 8.245/91.

Se o locador não puder alegar uma das razões expressamente assinaladas na lei para afastar a pretensão de renovação, não há o que fazer. Apesar de na maior parte das vezes o locador ser o proprietário do imóvel (não é preciso ser dono para locar - o usufrutuário, p. ex., também pode locar), ainda assim é obrigado a ver a locação renovada, mesmo que essa não seja a sua vontade.

Qual a razão disso? Por que tolher tanto assim a liberdade do proprietário que deixa de poder escolher o destino do seu próprio imóvel em situação como essa?

Historicamente, no Brasil, os locadores sempre abusaram economicamente dos locatários. Exatamente por isso, há lei especial, que visa à equilibrar as partes. Antes da lei 8.245/91 havia a lei 6.649/79. Não houvesse tal proteção, locadores poderiam exigir de aluguel quantia superior ao real valor do mercado, apenas porque o locatário, já tendo formado seu ponto, não poderia dele abrir mão facilmente. Até "luvas" poderiam ser cobradas, deixando o locatário completamente à mercê dos caprichos e de eventual ímpeto especulativo, ou mesmo extorsivo, do locador.

Os contratos devem ter a sua função social atendida (art. 421 do Código Civil). O contrato de locação não residencial não interessa apenas ao locatário. O seu ponto comercial não pode ser descartado como se não existisse e não devesse ser tutelado. A empresa também tem a sua função social.

Por todas essas razões, os poderes e prerrogativas do proprietário, locador, em tal situação, são circunscritos. Logo, a resposta à questão que intitula o presente texto é: depende. Pode ser que o locador, mesmo sendo proprietário, esteja amarrado juridicamente à situação, não podendo dela se desvencilhar apenas com fundamento na vontade.

Será que referida norma continua sendo justa nos dias de hoje?

Embora, por um lado, não se possa negar os inúmeros benefícios do direito de renovação contratual, tais como proteção do ponto comercial, observação da função social do contrato e da empresa, por outro lado, são muitos os casos em que o locador não concorda em contratar por período igual ou superior a 5 (cinco) anos exatamente para não possibilitar ao locatário a ação renovatória. Isso também é ruim.
Talvez devesse haver uma solução, por meio de pagamento de multa não inferior a uma determinada quantidade de aluguéis, para dar mais liberdade às partes em situações negociais como essas.

Recentemente, experimentamos importante modificação na lei 8.245/91, a lei de locação de imóvel urbano. A lei 12.744, de 19/12/2012, acrescentou a ela o art. 54-A com a finalidade de regular os contratos de locação conhecidos como built to suit.

O principal objetivo foi o de conceder ampla liberdade às partes contratantes, diminuindo as restrições de natureza cogente que caracterizam a lei.

Parece ser essa uma tendência, qual seja, a de diminuir um pouco o dirigismo contratual nas relações locatícias, afrouxando um pouco as amarras outrora impostas pela lei e deixando que o mercado tome um pouco conta da situação. Principalmente nas negociações em que o locador não é mais necessariamente a parte forte do contrato.

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Adriano Ferriani

Adriano Ferriani é professor de Direito Civil da PUC/SP.