Texto de autoria de Thiago Giacon e Mariá Maynart

Atualmente anda muito em voga a questão da incolumidade moral do cidadão brasileiro. Talvez em razão dos diversos escândalos de corrupção na história do país, hoje é fato que se presta muito mais atenção na atuação de políticos e administradores de empresas no geral. Existe cada vez mais a responsabilidade e necessidade de se atender à transparência na gestão, cumprindo os deveres de publicidade e moralidade previstos na legislação.

A administração pública é pautada nesses princípios que são inclusive de previsão constitucional, constantes no caput do artigo 37 da Constituição. Tal previsão irradia-se por todo o ordenamento jurídico e pode-se dizer que inspira a atuação também na esfera privada, mesmo dentro de um condomínio residencial.

Dentro do universo dos condomínios, temos o Código Civil que impõe aos síndicos a obrigação de prestação de contas aos condôminos e moradores. Os artigos 1.348, nos incisos VI e VIII e 1.350 da Lei Civil determinam a elaboração do orçamento da receita e da despesa e da prestação de contas à Assembleia Geral Ordinária pelo menos uma vez ao ano.

A realização de pagamentos, o balanço e a contabilidade são atividades praticamente impossíveis de serem realizadas por uma só pessoa nos grandes empreendimentos imobiliários, que atualmente tomam conta do mercado. Mesmo no caso de condomínio de pequeno porte, síndico e também para fiscalizá-lo mais de perto.

É certo que em prédios antigos, onde as pessoas se conhecem há décadas, muitas vezes não há espaço para desconfianças, mas a regular prestação de contas com a ajuda de um conselho ou de uma empresa terceirizada importa em uma melhor organização e protege melhor o síndico de responsabilidade pessoal caso ocorra alguma falta.

Atualmente no mercado existem uma série de empresas voltadas à administração de condomínios, e são elas que gerem desde as folhas de pagamentos dos funcionários, até as contas mais ordinárias do prédio, o que garante maior imparcialidade, profissionalismo, organização e pontualidade no cumprimento das obrigações condominiais, bastando ao Síndico a autorização das despesas.

Recomenda-se fortemente também a contratação de auditorias externas independentes, pois infelizmente não é raro os casos de conluio fraudulento ente síndico, administradoras de condomínio e prestadores de serviços, o que pode ser detectado pelo estudo meticuloso dessas empresas especializadas.

Por outro lado, o Conselho tem a função de verificar as contas, dar sugestões e aprovar o balanço e relatório de gastos que são efetuados mensalmente, o que não retira dos próprios moradores o direito de exigir a observação dessas contas e a realização de apontamentos e sugestões a qualquer momento, em razão dos já citados princípios da publicidade e transparência, afinal de contas, todos são responsáveis pela preservação do condomínio e isso inclui também a atenção à sua saúde financeira.

A ausência de prestação de contas anual perante a Assembleia Geral Ordinária é caso para destituição do síndico, observando-se o procedimento do artigo 1.349 do Código Civil.

Em regra, após a aprovação de contas nenhum dos condôminos poderá mais reclamar, nem o síndico é mais obrigado a prestar esclarecimentos a qualquer dos condôminos. Entretanto, as contas poderão ser revistas em casos excepcionais pela via judicial quando for descoberto algum ato ilícito praticado pelo Síndico com comprovação do prejuízo para o condomínio.

Mas, e se a conta não for aprovada?

Caso não seja aprovado o correto é dar um prazo para o síndico justificar e/ou regularizar as informações que foram impugnadas em Assembleia. Essa regra normalmente está prevista na Convenção coletiva do condomínio. Certamente uma empresa de auditoria externa é recomendável para análise dos casos mais complexos.

Não havendo aprovação pela Assembleia, o condomínio poderá ingressar com a ação de exigir contas em face do síndico. Constatando que existem inconsistências nas contas apresentadas, o síndico será condenado no próprio processo a ressarcir o Condomínio.

Importante destacar que com o novo Código de Processo Civil que entrou em vigor em 2016, foi excluída a hipótese da ação de prestação de contas proposta pelo síndico.

Para um caso concreto, consulte sempre um advogado!

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André Abelha

André Abelha é advogado especialista em Direito Imobiliário. Mestre em Direito Civil pela UERJ. Fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Professor dos cursos de pós-graduação em Direito Imobiliário e Direito Civil da PUC-Rio, da UERJ, da Universidade Cândido Mendes, da Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ), da Escola Superior de Advocacia Pública da PGE/RJ e do Centro de Capacitação Imobiliária da SECOVI-RJ. Painelista em diversos congressos e seminários em Direito Imobiliário. Membro do Conselho Técnico da Federação Internacional Imobiliária – Regional Rio de Janeiro. Autor do livro "Abuso do Direito no Condomínio Edilício". Coautor dos livros "Direito Imobiliário" e "Temas Atuais em Direito Imobiliário".

Alexandre Junqueira Gomide

Alexandre Junqueira Gomide é mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito da USP. Especialista e mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, em Portugal. Professor de cursos de pós-graduação de diversas instituições. Autor de artigos e obras jurídicas, em especial "Direito de Arrependimento" (Almedina, 2014) e "Contratos Built to Suit: Aspectos controvertidos de uma nova modalidade contratual" (Revista dos Tribunais, 2017, no prelo). Membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo. Colaborador do Blog Civil & Imobiliário (www.civileimobiliario.com.br). Fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.