Texto de autoria de Fábio Machado Baldissera e Felipe Tremarin


É substancial a quantidade de torres, antenas e equipamentos colocados nos topos de edifícios das grandes cidades. Portanto, importante analisar qual o regime jurídico aplicável quando estamos diante da cessão onerosa desses espaços, uma vez que esse tema gera controvérsias.

A precisa verificação do regime jurídico aplicável a essa relação contratual reveste-se de vital relevância. Isso pelo fato de que a partir da definição do regime jurídico aplicável é que incidirão os dispositivos legais que regularão a contratação entre as partes e servirá de parâmetro ao Poder Judiciário para responder a eventuais conflitos oriundos dessas contratações.

A instalação de equipamentos no topo de edifícios mediante o pagamento de retribuição, como regra geral, é instrumentalizada por um complexo contrato de locação que regula detalhadamente as obrigações e condições gerais aplicáveis aos contratantes. Dito contrato é celebrado, via de regra, pelo condomínio do empreendimento imobiliário, representado pelo seu síndico, ou mesmo pelos proprietários desses imóveis, na condição de locador, e, na condição de locatária, pelas sociedades que exploram esse ramo de atividades e que são relacionadas à comunicação.

Tratando-se de locação de imóvel cuja destinação da atividade seja urbana entendemos que o regime jurídico aplicável é o da lei 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, a qual regula as locações de imóveis destinados à finalidade urbana e os procedimentos a elas pertinentes. Contudo, encontram-se exceções na própria normativa, em especial em seu artigo 1º, parágrafo único, que relaciona as locações que serão regidas pelo Código Civil e por leis especiais, como é o caso das locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas, de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, locações de espaços destinados à publicidade, locações em apart-hotéis, hotéis ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar e o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Tais exceções do citado parágrafo único do artigo 1º da Lei do Inquilinato, ao nosso sentir, não estão inseridas em um rol exemplificativo, senão taxativo, pois, se assim não fosse, teria o legislador incluído no texto legal que mencionadas hipóteses seriam apenas elucidativas1. Assim sendo, as locações de imóveis com finalidade urbana, independentemente da localização onde se situa o imóvel, caso não se encontrem expressamente excetuadas na lei 8.245/1991, devem ser regidas por tal arcabouço legal.

Logo, incontroversa a conclusão de que a lei 8.245/1991 é o correto diploma legal para regular as locações de espaço para implantação de antenas, torres e equipamentos, sendo regidas subsidiariamente pelo Código Civil e Código de Processo Civil2. Acompanha-nos com esse entendimento o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que, na Apelação nº 9078192-13.2008.8.26.0000, reconheceu que a lei 8.245/1991 é aplicável às locações de espaços destinados à instalação de antena transmissora de sinal de telefonia.

De outro lado, destacamos que, segundo a jurisprudência3, nem todos os dispositivos da lei 8.245/1991 possuem aplicação às locações que envolvam a instalação de torres e antenas de telefonia. A título de exemplo, são encontradas inúmeras decisões de tribunais estaduais afastando o direito de a locatária gozar do privilégio da ação renovatória. Nesse sentido, pode-se mencionar a apelação 0008409-66.2013.8.26.0597 do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador J. Paulo Camargo Magano, que negou à locatária o exercício do direito da renovação compulsória do contrato de locação pelo fundamento de que nessa modalidade de locação não haveria o desenvolvimento de fundo de comércio.

Contudo, ao nosso sentir, é defensável que seja concedido o direito à ação renovatória na modalidade de locação enfrentada nessas linhas, previsto na lei 8.245/1991. Isso se deve pelo fato de que a locação de espaços para instalação de antenas e outros equipamentos, consiste numa locação não residencial e que eles são elementos essenciais à prestação de serviços dessas empresas de comunicação, sendo parte incontroversa do fundo de comércio expressamente protegido pela legislação. Logo, não há razão para afastar a aplicação dos todos dispositivos da Lei 8.245/1991, seja para resguardar a locatária, como no caso do direito de ingressar com ação renovatória, seja para resguardar a locadora, na hipótese de denúncia vazia, quando o contrato de locação estiver vigendo por prazo determinado.

Por fim, é fortemente recomendável às locatárias que elaborem cláusulas precisas e aptas, a fim de fazer valer o seu direito à renovação compulsória do contrato de locação. Tal posição vai ao encontro da autonomia da vontade das partes, que deve prevalecer nas locações não residenciais, trazendo estabilidade e segurança jurídica a esses negócios jurídicos, desde que não contrariem mandamento de ordem pública.

*Fábio Machado Baldissera e Felipe Tremarin são sócios de Souto Correa Advogados e especialistas em Direito Imobiliário.

__________

1 Nesse sentido é Recurso Especial 424.936 – SP, 5ª Turma, Rel. Min. Gilson Dipp, julgado em 15/03/2005.

2 Segundo Sylvio Capanema de Souza, as cinco hipóteses relacionadas no artigo 1º, parágrafo único, da Lei 8.245 estão contidas em um rol exaustivo e não apenas exemplificativo. O autor afirma que, por se tratar de exceções à Lei 8.245/1991, deverão ser interpretadas restritivamente, vedando-se, portanto, a analogia. Souza, Sylvio Capanema de. Da locação do imóvel urbano: direito e processo. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2000, p. 25.

3 Apelação nº 1041605-07.2017.8.26.0100 do Tribunal de Justiça de São Paulo, Rel. Maria Cláudia Bedotti, julgado em 11/04/2019.

__________

*As opiniões dos autores do artigo não necessariamente refletem a opinião dos coordenadores da coluna.

 

outras edições
André Abelha

André Abelha é advogado especialista em Direito Imobiliário. Mestre em Direito Civil pela UERJ. Fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ. Professor dos cursos de pós-graduação em Direito Imobiliário e Direito Civil da PUC-Rio, da UERJ, da Universidade Cândido Mendes, da Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ), da Escola Superior de Advocacia Pública da PGE/RJ e do Centro de Capacitação Imobiliária da SECOVI-RJ. Painelista em diversos congressos e seminários em Direito Imobiliário. Membro do Conselho Técnico da Federação Internacional Imobiliária – Regional Rio de Janeiro. Autor do livro "Abuso do Direito no Condomínio Edilício". Coautor dos livros "Direito Imobiliário" e "Temas Atuais em Direito Imobiliário".

Alexandre Junqueira Gomide

Alexandre Junqueira Gomide é mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito da USP. Especialista e mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, em Portugal. Professor de cursos de pós-graduação de diversas instituições. Autor de artigos e obras jurídicas, em especial "Direito de Arrependimento" (Almedina, 2014) e "Contratos Built to Suit: Aspectos controvertidos de uma nova modalidade contratual" (Revista dos Tribunais, 2017, no prelo). Membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo. Colaborador do Blog Civil & Imobiliário (www.civileimobiliario.com.br). Fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.