Após um longo período de vacas magras, o mercado imobiliário brasileiro vive, novamente, um bom momento. A cidade de São Paulo, por exemplo, vem se transformando em um canteiro de obras, com novos empreendimentos surgindo em todas as regiões. Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) mostram que houve um aumento de 23,9% no volume de lançamentos no País no terceiro trimestre na comparação ao mesmo período do ano anterior.

As vendas também tiveram uma alta expressiva, de 15,4% no mesmo período, segundo dados da própria CBIC e do SecoviSP.

São números que, sem dúvida, refletem uma recuperação do setor depois de uma estagnação de quase 5 anos. Mas o que podemos esperar para 2020?

É importante ressaltar que o mercado imobiliário depende de um tripé composto por taxa de juros baixas, confiança em alta e emprego também em alta. Outro item de suma importância é a confiança jurídica.

Experimentamos este ano a menor taxa do credito imobiliário desde o início da série histórica. Se, de 2015 a 2017, os juros alcançavam os dois dígitos, hoje eles estão na casa de um dígito e super competitivos. Para se ter uma ideia, os financiamentos do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) são oferecidos com taxas de 8,472 % ao ano para clientes com renda entre R$ 4 a 7 mil e de 9,555% para clientes com renda entre R$ 7.000,01 e 9 mil. Já no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) os bancos privados têm oferecido taxas a partir de 7,3% aa.

A Selic, taxa básica de juros, caiu de 14,5% para 5%, menor patamar da história desde que o Copom foi criado, em 1996. Ela influencia diretamente os juros do credito imobiliário, embora seja somente um dos componentes do chamado spread bancário - 85% se referem à atividade em si, sendo que, desse total, os custos associados à inadimplência correspondem a 37%; as despesas tributárias, regulatórias e o Fundo Garantidor de Créditos (FGC), a 23%, e os gastos administrativos a 25%.

A previsão é de que a SELIC encerre 2019 em 4,5%, nível que deverá se manter em 2020, conforme indica o relatório Focus, do Banco Central, que reúne as projeções dos analistas de mercado. Cabe lembrar que o credito imobiliário é a linha de financiamento que sofreu o maior reflexo da queda da Selic. Outras linhas, mesmo nesse cenário, mantiveram ou até mesmo aumentaram os juros - vide, por exemplo, o cartão de crédito. A questão, aqui, é que o financiamento imobiliário é uma modalidade de credito de longo prazo, que fideliza o tomador e possui um menor índice de inadimplência.

A concorrência entre os cinco maiores bancos que atuam no mercado brasileiro também está acirrada. Este ano, a Caixa, que detém uma fatia de cerca de 70% do mercado imobiliário, anunciou duas reduções das taxas de juros, numa tentativa de fazer frente às instituições privadas. O banco também lançou uma linha de credito com juros inferior a 5%, mas com a correção atrelada ao IPCA e promete, para o próximo ano, uma linha de credito prefixada.

A importância da queda na taxa de juros pode ser analisada mais de perto com base em um estudo da ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), segundo o qual para cada ponto percentual de redução nos juros imobiliários, pelo menos 2,8 milhões de famílias passariam a ter condições de contratar crédito. No caso dos imóveis de médio alto padrão, isso significa um aumento de 20% no número de famílias elegíveis para ter acesso ao crédito.

Marcos regulatórios como a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), corroboram com o aquecimento do mercado, pois trazem segurança às partes. Nesse caso específico, a segurança decorre justamente do fato de que regulamenta os casos de distrato, bem como o percentual a ser devolvido e o prazo para tal.

Dados da ABRAINC referentes a setembro mostram que o número de distratos este ano caiu 34,1% em relação a 2018. Apenas para dar um exemplo, no caso da construtora MRV, esses índices despencaram 66,1% no acumulado de julho a setembro na comparação com trimestre anterior.

Esses números, é bom esclarecer, não são frutos da Lei de Distrato. Pelo menos não diretamente, considerando que a norma só vale para os Compromissos de Venda e Compra firmados após a sua publicação. Consideramos que, nesse caso, o impacto da nova lei é indireto, já que o tema foi bastante discutido e abordado nos meios de comunicação. Acreditamos, portanto, que boa parte dos compradores já está ciente da existência da norma.

Outro fato importante para o setor foi a alteração recente na Lei 12.414/2011, que torna automática a adesão de pessoas físicas e jurídicas ao Cadastro Positivo. Esse cenário favorece o bom pagador na obtenção de credito e reduz o risco do superendividamento, além de possibilitar uma gama maior de informações na hora da concessão do credito.

No nosso entender, o Cadastro Positivo é um importante fator no processo de bancarização de uma parcela da população que hoje está fora do mercado de trabalho formal, podendo permitir que tenham acesso ao credito imobiliário.

A capacidade de pagamento atestada pelo cadastro positivo é de suma importância para os planos de retomada do setor. De nada adianta a redução dos juros se as novas taxas não chegarem aos mutuários que dispõem apenas dessa comprovação para o perfil de bom pagador.

O Índice de Expectativas do brasileiro aumentou 2,8% em outubro na comparação com o mês de setembro, maior valor desde janeiro de 2011, segundo dados da CNI - Confederação Nacional da Industria. Os brasileiros estão confiantes na recuperação da economia e, aparentemente, estão otimistas também em relação ao emprego. Essa confiança impulsiona o mercado; afinal, ninguém entra em um financiamento imobiliário quando tem medo de perder o emprego.

A maioria dos indicadores reflete, portanto, um cenário de otimismo para o próximo ano. Mas existe uma ponta desse tripé que precisa ser equalizada e cujo cenário ainda não está tão claro e é justamente a questão do emprego.

Segundo dados do CAGED, o Brasil gerou 157.213 vagas formais em setembro, o melhor dado para o mês desde 2013; no entanto, o País ainda tem 12,5 milhões de desempregados e 38,8 milhões de pessoas na informalidade - o que representa 41,4% da população ocupada. São considerados informais os trabalhadores no setor privado e empregados domésticos sem carteira de trabalho assinada, além de empregadores e trabalhadores por conta própria sem CNPJ.

Precisamos de uma política pública capaz de gerar empregos e, mais do que isso, empregos formais. A tão celebrada reforma trabalhista, aprovada há dois anos, ainda não mostrou a que veio nesse aspecto.

A reforma da previdência, tida como solução para todos os problemas do País, por si só, não será capaz de resolver nossos problemas no curto prazo; se será efetiva no médio e longo prazo só o tempo dirá e a nova bola da vez é a reforma tributária. Mas será que a simples desoneração da folha tem força para gerar os empregos de que o País precisa?

O ano de 2020, como mencionamos, começa com boas perspectivas para o setor imobiliário. No entanto, para concretizar essas perspectivas, precisamos equalizar, além da questão do emprego, o orçamento dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), visto que este terá o menor volume de recursos de volume de sua história.

As medidas de liberação do FGTS como forma de incentivo à economia também influenciam negativamente o setor habitacional. Nesse sentido, existe até mesmo uma perspectiva que em 2022 o fundo não possua mais recursos suficientes para dar conta da demanda por financiamento habitacional.

Projetos de lei que liberem indiscriminadamente o uso do Fundo, assim como a exclusão da multa de 10% no caso de rescisão do contrato de trabalho, impedem o avanço do programa Minha Casa Minha Vida, que, ao longo dos anos de tormenta, foi o único programa resiliente, proporcionando algum alento à economia nos anos de recessão.

O mercado imobiliário parece ter, finalmente, encontrado o caminho da retomada. Mas é preciso evitar as armadilhas de simplesmente ignorar os entraves que ainda existem. Caso contrário, cometeremos os mesmos erros do passado.

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*Daniele Akamine é advogada especialista em direito imobiliário, com MBA pela FIPE em Economia da Construção e Financiamento Imobiliario, sócia da Akamines Advogados e Negocios Imobiliarios e palestrante.