As mudanças na corretagem e os reflexos diretos no mercado imobiliário

A lei 6.530/78, o decreto 81.871 e as resoluções do conselho federal de corretores de imóveis (COFECI) regem a atividade de corretagem de imóveis no Brasil, estabelecendo as regras sobre o registro da profissão, tabela de honorários e normas gerais sobre os contratos de corretagem.

Mesmo com toda essa regulação, inúmeras eram as discussões acerca da concorrência desleal nesse mercado, que durante muito tempo exigiu a prática de comissão de até 6% (seis por cento) para todos os profissionais (tabelamento de comissões), bem como a exclusividade nos contratos de corretagem.

Em abril desse ano, o CADE (conselho administrativo de defesa econômica) enfrentou estas questões e mediante assinatura de termo de compromisso com o COFECI e demais órgãos de classe estaduais, proibiu o tabelamento das taxas de corretagem de imóveis (comissões) e a obrigatoriedade de cláusulas de exclusividade em contratos de intermediação de compra e venda e locação de imóveis, firmados com corretores autônomos e imobiliárias.

Para o CADE, atos como a imposição de tabelas de honorários impediam a livre concorrência das empresas e dos profissionais que atuam na corretagem imobiliária. Já a imposição de cláusulas de exclusividade levava a indícios de formação de cartel.

Mas o que mudou na prática?

Na prática, corretores e imobiliárias não estão mais obrigados a seguir a tabela de comissões. Proprietários de imóveis deverão firmar o contrato de intermediação sempre por escrito, mas poderão ter vários corretores ao mesmo tempo. A exclusividade poderá ser mantida, mas somente se for a opção do proprietário.

As novas diretrizes do CADE têm por objetivo um mercado mais competitivo e saudável, com liberdade de preços e de escolha pelos próprios clientes, o que exigirá de corretores e imobiliárias uma preocupação constante com o relacionamento com os seus clientes e qualidade dos seus serviços. Entretanto, tais alterações exigem que ambas as partes, corretores e proprietários, sejam mais cautelosos na contratação dos serviços.

Como vários corretores e imobiliárias podem divulgar o mesmo imóvel, o proprietário deverá estar atento a essas publicações para que mantenham fidelidade com as condições de negócio por ele almejadas.

Quanto ao comprometimento dos corretores e imobiliárias: será que estarão desenvolvendo o seu melhor trabalho, já que sabem que não estão trabalhando com exclusividade?

Outro ponto que pode gerar dúvida diz respeito à comissão: ela será devida somente com a concretização do negócio? A mera indicação, angariação será objeto de pagamento de comissão?

Parcerias entre corretores e imobiliárias também merecem atenção, para evitar mais discussões sobre quando e a quem serão devidas as comissões.

As mudanças podem propiciar um mercado de livre concorrência, mas deve haver a preocupação com os aspectos contratuais da intermediação, que se não estiverem bem delineados e estabelecidos entre proprietários e corretores/imobiliárias e entre imobiliárias parceiras, poderão tornar-se objeto de demandas judiciais.

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*Bianca Meres Silva Theer é especialista em direito empresarial e sócia do escritório Guimarães & Lopes Martins Advogados Associados.